La mission a évalué le besoin en logement locatif intermédiaire (LLI) s’établissant entre 180 000 et 420 000 unités nouvelles sur une décennie soit un investissement en fonds propres de l’ordre de 20 à 45 Md€ sur la période. Les acteurs rencontrés tendent à considérer que le marché pourrait financer 50 000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates. Les 2,0 à 4,5 Md€ qu’il conviendrait de consacrer en fonds propres chaque année ne semblent pas constituer un obstacle majeur. Au-delà des sommes à mobiliser, la montée en puissance des investisseurs institutionnels suppose néanmoins une réallocation conséquente au sein de leurs portefeuilles d’actifs dans un contexte marqué par leur retrait du résidentiel depuis les années 1980. Au 31 décembre 2019, l’immobilier ne représentait ainsi que 6,3 % en valeur des actifs détenus par ces personnes morales, là où la part des valeurs mobilières s’établissait à près de 85 %. À la même date, le poids du résidentiel atteignait à peine 1 %, soit environ 22 Md€, du total de leurs actifs. S’il n’est pas attendu de changements majeurs à l’initiative de la puissance publique, il lui appartient en revanche de faciliter la fluidité du marché et la diversité de l’offre. Pour ce faire, la levée des réticences des communes apparaît comme la première priorité. La substitution de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dont bénéficie aujourd’hui le logement intermédiaire institutionnel par un crédit d’impôt semble devoir être privilégiée. Si une telle hypothèse était retenue, il conviendrait que son coût n’excède pas celui de l’exonération de TFPB estimé entre 300 et 360 M€ en rythme de croisière, c’est-à-dire en tenant compte de la construction nette de 420 000 logements à l’horizon d’une décennie. La visibilité du logement intermédiaire en tant que segment de marché distinct du logement social doit également être renforcée. La mission suggère ainsi de mettre fin au critère consistant à imposer au moins 25 % de logements sociaux au sein des programmes de logement intermédiaire pour bénéficier du taux réduit de TVA fixé à 10 %. Cette dérogation s’appliquerait dans les communes respectant les quotas fixés par la loi n°2000 1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU, étant rappelé que cette exemption a déjà été accordée aux opérations LLI réalisées dans les communes disposant de plus de 35 % de logements sociaux. Les besoins en logement intermédiaire ne sauraient se limiter à la production de logements neufs. Si la vacance de longue durée est certes concentrée dans des zones où le niveau des loyers ne justifie pas la production de logements intermédiaires, il demeure dans ces zones des logements durablement vacants. Pour couvrir ce segment de marché, la mission propose de reprendre la rédaction de l’article 1384 0 A du code général des impôts (CGI) pour élargir les avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de logements intermédiaires neufs à la rénovation de logements. Une telle mesure s’intégrera de plus pleinement à la réalisation des objectifs nationaux en la matière, le plan de rénovation énergétique des bâtiments prévoyant d’atteindre la neutralité carbone d'ici à 2050. S’agissant des collectivités territoriales, la mission recommande de rendre obligatoire l’évaluation des besoins en logement intermédiaire dans les programmes locaux de l’habitat (PLH) tout en procédant à l’évaluation ex post des niveaux de loyers et des impacts du neuf sur la vacance et de faciliter le développement de filiales par les bailleurs sociaux déjà présents sur le marché du logement intermédiaire en facilitant l’ouverture de leur capital et en permettant aux organismes de gérer en direct les logements acquis ou construits par leurs filiales. Outre les acteurs institutionnels, la mission s’est intéressée au rôle que pourraient jouer les épargnants particuliers sur ce marché en mutation. Dans la perspective d’une réduction progressive des dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement des particuliers, la mission estime que le développement de nouveaux fonds dédiés au logement intermédiaire en construction neuve ou en rénovation de l’ancien, sous la forme d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), pourrait permettre de continuer de diriger l’épargne des ménages vers le logement intermédiaire sans déstabiliser les acteurs de la construction et sans dispositif d’incitation fiscale supplémentaire. Enfin, la mission recommande de mettre en place les moyens nécessaires à l’évaluation du dispositif en facilitant le transfert de données entre administrations, la mesure des loyers de marché, et le suivi de l’incidence des LLI sur le parc et son occupation.