Le secteur du logement locatif social en France compte environ 5 millions de logements sociaux répartis selon une gamme allant de plafonds de loyer très bas (logements « très sociaux » ou PLAI) jusqu’à des loyers abordables relativement proches du logement locatif intermédiaire (PLS). La construction, la rénovation et la gestion du logement social en France sont pris en charge par un secteur dédié. Les bailleurs sociaux sont de nature juridique variable, comprenant des établissements publics industriels et commerciaux (les offices publics de l’habitat OPH), des sociétés anonymes d’HLM (les entreprises sociales de l’habitat ESH), des sociétés d’économie mixte (SEM) et des coopératives. Tous cependant partagent un régime financier identique. Leur modèle économique repose sur le réemploi des rendements locatifs nets qui, couplés à des subventions publiques et à des prêts à taux préférentiels distribués par la Caisse des dépôts et consignations (CDC), permettent de financer de nouveaux développements. Les bailleurs sociaux fonctionnent ainsi en circuit capitalistique fermé. Ces dernières années, la hausse du coût de revient de ces opérations, la part moins importante des subventions publiques dans les plans de financement et la réduction de loyer de solidarité ont conduit à déformer ce modèle économique. L’équilibre financier des nouvelles opérations s’avère ainsi plus difficile à trouver, y compris dans la longue durée. Dans ces conditions, les bailleurs sociaux recherchent des marges de manœuvre financière supplémentaires. La CDC est aujourd’hui le prêteur de référence du secteur, disposant d’un quasi-monopole de fait sur le financement en dette des opérations, en particulier de construction. Ces prêts sont consentis sur les ressources de l’épargne réglementée des Français centralisées au Fonds d’épargne, géré pour le compte de l’État par la CDC. Dans un contexte de taux durablement bas, les bailleurs sociaux s’interrogent sur l’opportunité de diversifier leurs emprunts. Le soutien public exceptionnel au secteur du logement social favorise paradoxalement la diversification des prêteurs, sans pour autant organiser la juste répartition des risques, portés par les acteurs publics. L’intérêt des investisseurs privés pour le logement social est tangible, malgré un système laissant peu circuler le capital et soumis à un principe de lucrativité limitée (plafond de dividende, évaluation des bilans des bailleurs à la valeur historique du parc et non à la valeur de marché, mises en réserve obligatoire des plus-values de cessions). Différentes options pour une ouverture plus importante du système de financement aux capitaux privés sont envisageables, selon le degré souhaité de variation par rapport à la situation actuelle : la création d’un véhicule d’investissement ad hoc; créer un nouveau statut de bailleur social, sous forme de foncière d’habitat social accessible sur option ; assouplir les règles applicables aux ESH et aux SEM pour permettre l’entrée à leur capital de nouveaux investisseurs ; ne plus considérer le logement social à travers le prisme d’un secteur dédié mais de le définir par sa finalité : la puissance publique pourrait dès lors accorder un mandat de gestion locative sociale à durée limitée à tout acteur respectant un cahier des charges (plafonds de loyers et de ressources, conventionnement, commissions d’attribution).